新冠肺炎时期的商业租赁:判例法(续至终) ?)
在2021年3月发表的一篇文章中, 我们提出了对已通过的特殊法律规定的回顾和判例法的说明。, 在卫生危机期间支付商业租金.
此后又作出了新的决定，其中最重要的决定如下所述。. 共享判例法, 因此，我们必须等待上诉法院，特别是最高法院的立场。.
拉罗谢尔法院，2021年3月23日，第20/02428号
在这种情况下，借款人在一家商业画廊进行贷款活动。.
在大流行期间质疑租金的必要性, 承租人诉诸了各种法律手段, 除不履行(民法典第1219条)和销毁租赁物品(民法典第1722条)外，.
如果第一种方法被拒绝, 但是，法院维持了第二项判决，理由是租赁物已被销毁。.
关于不执行的例外情况和所谓出租人未能履行其交付义务的情况 :这一申请被原讼法庭驳回，原讼法庭回顾说 “违约的特征是出租人不能再这样做了。, 出租人, 享受商业空间”，认为这种缺陷不具有特征 “承租人因非出租人原因而无法进入房屋的. 上述规定不具有要求承租人向承租人保证租赁场地的所有权和其业务所依据的监管框架的稳定性的效果。”.
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关于所谓毁坏所租物品的问题: : 根据《菠菜台子集合》第1722条，
“如果在租赁期间, 租来的东西意外全部毁坏, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, 接受者可以, 视情况而定, 要价或降价, 或者租约的终止. 在这两种情况下，都不需要赔偿。”.
本案, 在此基础上, 法庭认为2020年3月16日至5月11日期间的租金不应支付，理由是《菠菜台子集合》第1722条“ 可适用, 没有任何物质损失, 承租人无法使用该不动产时, 按目的使用 ». 他说，除其他外，“ 有权作出行政决定，下令暂停经营，等于丧失所租物品。” et que “只要关闭是暂时的，这种损失可能是部分的”.
图卢兹法院，2021年7月1日，第21/02415号
经营健身房的承租人使用了几种方法。, 对租赁物的销毁也由法院维持原判.
法院认为:
- 他是 “减少以纯粹的物质和物质状态来理解所租事物的能力”. 事实上，在商业租赁中，租赁是出于商业目的。. 因此，我们可以根据它的目的和目的来理解它。”,
- que “全部或部分禁止商业活动，因为行政决定禁止公众进入租赁场所，因为在租赁场所进行的活动性质。, 可以看作是租来的东西的损失. 如果禁令是暂时的，这种损失可能是部分的。”
- que « 由于行政决定禁止人员自由流动，从而禁止光顾商店而导致的特许经营的消失或大幅减少, 可以看作是租来的东西的部分损失 »
据此, 对租赁物的损失保留赔偿, le Tribunal considère que les loyers de la période de fermeture des locaux ne sont pas dus ; le preneur n’ayant perçu aucun revenu au cours de ces dernières.
DOUAI上诉法院2021年12月16日
在这种情况下，法院认为
2020年3月15日至5月10日, X公司不能, 实施上述措施, 将租赁房屋用于其主要用途, 即接待客户(…). 因此, 在有关期间无法按照约定的目的地使用所租房屋的，分析为财产的部分损失。, 在此期间, 免除支付租金, 没有出租人的过错是无效的……”.
与拉罗谢尔法院和图卢兹法院的判决一致, 因此，法院似乎赞同一个重要的考虑。, 也就是说，失去租来的东西不仅仅是对房屋的物理破坏。.
所以, 《菠菜台子集合》第1722条不仅限于所租物品的“物质损失”，而且还包括“法律损失”，即承租人无法按照预定目的享受或使用所租物品的情况。.
巴黎上诉法院Pole 1 Ch 3, 2021年9月29日, n°21/00544(根据被提名者法官的判决作出裁决)
餐饮场所的承租人未就第2条规定的租赁债务的终止条款支付命令的原因达成和解ème 包括2020年季度, 已由出租人指定，以确认达成和解条款，并要求将承租人驱逐出境。.
法院注意到付款命令的案件没有在规定的时限内解决, 声明受益人
« 有充分的理由, 阻碍解决条款的实施, 2020年3月25日第2020-316号命令和同日第2020-306号命令的规定, 经2020年4月15日第2020-427号法令修订, 中止了诫命和执行行为的效果, 自2020年6月10日起支付的租金(2)ème 2020年第一季度)在这些文本规定的2020年3月12日卫生危机开始后到期，并在法律保护期间发出付款命令”。.
据此, 获得有严重争议的解决条款, 法院推翻了下级法院法官的判决.
失去借来的东西, 承租人也援引, 法院认为，根据《菠菜台子集合》第1722条的规定，, 部分损失 “可理解为任何显著减少使用的情况”.
在这样做的过程中，它认为接受者 “在关闭期间，他不能完全享受或按照预定目的使用所租物品，因此显然遭受了部分损失”。 ; mais qu’il s’agit d’une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher
巴黎法院，2021年10月28日，第16/13087号
一位经营美发、美容、香水基金业务的投标人要求进行审判:
- 流行Covid-19并关闭措施和政府所采取的遏制是构成不可抗力事件 ;
- 影响商业租赁已经暂停对2020年第二季度 ;
- 作为辅助, 监管和立法措施，特别是, 2020年3月15日和16日颁布的法令和宣布卫生紧急状态的法律, 是王子的事实, 因为它们导致专制关闭 投保人的设立;
- 更多的辅助, 监管和立法措施，特别是, 2020年3月15日和16日颁布的法令和宣布卫生紧急状态的法律, 导致租来的东西丢失,
- 据此, 判断,承租人不欠扶养津贴的任何债务,并占领之下,对出租人的租赁3月15日至2020年5月11日 ;
- 无限辅助, 给予接受者, 有24个月的时间来支付可能分配给出租人的任何款项.
承租人的所有要求都被拒绝了.
出租人未能履行其发行义务 :根据《菠菜台子集合》第1719条，如果“ 出租人有义务将租赁物品交付给承租人，并在租期内让承租人安心享受。” ; cet article « 不具有要求出租人向承租人保证租赁物业的所有权和其经营的规范框架的稳定性的效果”。.
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关于不可抗力: 这被原讼法庭驳回，原讼法庭认为:
« 对未履行的款项负有合同义务的债务人，不得以不可抗力为由免除其义务 ».
关于王子的事 私法, 亲王是历来是指« 一公共当局的决定,导致损害的合同情况和财政平衡, 民事事务, 可能构成不可抗力的情况. 在本案中，原讼法庭驳回了这一请求，理由是:
« 王子的事实, 不超过不可抗力, 不能证明承租人没有支付其欠出租人的出租房屋的处置款项。 ».
关于所谓毁坏所租物品的问题: 拉开这个方法因为法庭无法利用到租用场地,由承租人因卫生紧急状态下的行政措施是租用的场所进行的经济活动的性质和非出租事物本身, 既没有被摧毁，也没有被完全摧毁, 无论是部分.
关于付款期限的请求 根据《菠菜台子集合》第1343-5条, 法官可以, 考虑到债务人的情况和债权人的需要, 延期或延期, 两年以内, 支付欠款(而不是根据在本案中不适用的《菠菜台子集合》第145-41条，因为没有发出针对清算条款的付款命令), 法院驳回了承租人提出的延期付款的要求，理由是承租人支付的唯一单据, 即其会计师证明其在2020年3月16日至2020年5月11日期间没有收到与第一次封锁相对应的收入, 不足以使法院具体评估其目前的个人情况和履行其所要求的付款期限的能力。.
巴黎法院，2022年1月20日，n°20/06670
在这种情况下, 面包房/茶室/餐厅的承租人援引各种法律手段，质疑其在封锁和行政关闭期间支付租金和费用的义务。, 特别是:销毁租赁物(《菠菜台子集合》第1722条), 不可抗力(民法典第1218条), 不执行的例外情况(《菠菜台子集合》第1219条), 出租人未能履行其善意义务(民法典第1104条).
关于破坏租来的东西的方法 :法院驳回这一上诉. 委员会认为，由于在紧急情况下采取了行政措施，承租人无法使用所租用的房地，这是由于在所租用房地内进行的活动的性质，而不是由于所租用的东西本身。.
这些是承租人的经济活动，由于行政措施，无法在租赁房屋内进行。, 但是不能使用房屋并不是租来的东西造成的。, 既没有被摧毁，也没有被完全摧毁, 无论是部分.
不可抗力，法庭指出
« 关于一笔钱的合同义务, 债务人公司不得以不可抗力为由免除付款, 不可预测和不可克服的 ，即“接受者” 2020年的现金需求由得到国家补贴的母公司来满足 ”和他“ 没有产生可证明的经认证的会计项目 “他” 实际上处于财政上无法履行其各种合同义务的境地 ».
关于不执行的例外情况，原讼法庭指出，承租人的活动并非
« 受到行政禁令的影响, 因为2020年3月14日颁布的包含抗击COVID -19传播相关措施的法令并未禁止公众进入M类场所，即零售商店，特别是面包零售商店。, 所属专业商店的糕点和糖果 » ; et que « 租赁公司, 能够在租赁场所存放材料和货物, 也可以去那里准备外卖，因为租约和法令允许这样做。 [相关] 为餐饮机构开设了这所大学, 在第一次封锁期间，它已经获得了对面包零售贸易的开放许可。, 糕点和糖果».
因出租人未能履行其善意义务而获得的补救办法, 原讼法庭裁定，承租人不应以承租人恶意执行租约为理由，因为
“他并没有提议修改合同的执行条款，而是要求完全取消所有的租金和费用，或者换句话说，, 降低第二家庭的租金和费用, 2020年第四季度, 2021年第一和第二季度 ».
最后，法庭负责
« 如果在卫生危机期间有理由出现特殊情况, 鼓励合同各方检查这些情况是否可能导致调整其履行各自义务的方式。”, “这种善意履行协议的义务并不授权一方单方面不履行其承诺，也不构成承租人免除支付剩余到期租金的理由。. 事实上，不遵守规定只能导致合同双方承担责任。. »
巴黎上诉法院2022年1月20日n°21/11811(根据巴黎上诉法院法官的判决)
在这种情况下，剧院的承租人自2020年3月以来一直没有支付租金。, 因大流行而暂停的剧院.
不可抗力 : 法院支持
根据《菠菜台子集合》第1218条, 如果在订立合同时债务人无法合理预见且其影响无法通过适当措施加以避免的超出其控制范围的事件妨碍债务人履行其义务，则合同事项中存在不可抗力。. 不可抗力的特点是发生了债务人以外的事件, 不可预测和不可抗拒, 使其无法履行义务. 然而，支付一笔钱的义务总是可以执行的。, 在必要的情况下被迫, 债务人的资产. Elle n’est, par nature, pas impossible ; elle est seulement plus difficile ou plus onéreuse ».
关于不执行的例外情况, 以及《菠菜台子集合》第1719条规定的适用: 法庭注意到，在本案中，“出租人继续向承租人提供租赁的房舍”。, 不以其在提供房舍和设备方面没有履行任何义务为理由, 工程, 维修或支付费用. 剧院的行政关闭, 为防治这一流行病而采取的立法和监管措施, 也不是出资人的错, 就他而言, 继续履行其发行义务, 更严重的是，它影响到那些不打算接待公众的出租场所。. »
Enfin, 法庭认为债权人提出了债务分期付款的建议, 然后被告知保留租赁终止日期和
“不能认为出资人没有履行其真诚重新谈判的义务。, ce, 即使受益人已停止履行其义务 ».
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